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2019年6月30日星期日

是未开发的很多证券吗?

正如我们最近从CA诉讼法院发现的那样 人民v。邓汉,未开发的大量土地可能是“投资合同”,因此,“证券”。

本案的事实简要摘要如下: 罗纳德·杜安敦德姆于2004年至2007年说服了几个老人,投资超过一百万美元进入Cherokee Village,Arkansas和/或支持他的房地产开发努力的未开发大量的土地。 没有创造的基金。 购买是单独制作的。 根据法院的意见,敦瑟姆告诉投资者,“他将通过退休社区的营销和发展增加土地价值”。 敦瑟姆的承诺有很多错误,其与敦瑟姆的其他不端行为联合,导致刑事和民事诉讼被提起给他。 2014年,一名陪审团判处20项大型盗窃,长老盗窃和证券欺诈行为的邓瑟姆。 虽然上诉法院与盛大盗窃有关的20项法院六有六名罪名(因为它是一个较小的被盗的罪行),但它肯定了其他定罪,包括证券欺诈计数。

这种情况说明了Howey测试的更具弹性性质,可以将任何投资方案纳入证券法领域。 作为一种背景(如以防你还没有听到的话),美国最高法院统治 秒 v. W.J. Howey Co.,328 U.S293 (1946年)如果在共同的企业中代表普通企业的投资(或其他代价),则投资合同可以是预期促进促销员或第三方的努力。 从那时起,已经写了数百页的法律分析 Howey Test.. 测试已应用于查找收据 苏格兰威士忌桶, 对配合的栗鼠,而且 销售海狸 在牧场筹集为投资合同。  More recently, the Howey Test. 已应用于初始硬币提议,以便为投资者收到换取其资金的数字代币是证券。 

同样在这里,法院看了 Howey Test. 确定未开发的批次是否是证券。  As the court noted:

“在这里,在Howey,Dunham提供了投资者有机会筹集资金并分享Cherokee村退休社区的利润,该社区将被敦厄姆销售,销售和部分拥有。这批股份代表了受害者的股份[该]企业。“(Howey,Supra,328岁的美国300.)加州受害者都没有任何能力在阿肯色州开发家园,他们预计”邓汉和公司“为他们销售他们的批次。 受害者依靠Dunham为该项目带来专业的管理,家庭建筑和融资经验。“

他们都预计会回报投资。 尽管没有创造的投资基金或其他联合公司,但在邓汉和受害者之间没有管理契约,从介绍,研讨会和营销材料中清楚地看出受害者在敦瑟姆的信任发展地区为了增加他们的价值。 

此案再次提醒我们以忽略实质的形式,并在分析任何投资是“投资合同”中,关注经济现实,因此是“安全”。 即使是未开发的土地也可能是这样的。  What else?

本文不是法律咨询,仅供一般信息目的编写。 除了提交人之外,它不会表达别人的看法。 如果您对这篇文章有疑问或意见或有兴趣了解更多有关此主题的信息,请随时为 contact its author 阿里娜·苏加.